International Institute of Care to Buildings

В развитых странах жилой недвижимостью управляют частные компании. В России — полумертвые ДЕЗы и ЖЭКи. С 1 марта 2006 года российские собственники жилья выбирают форму управления своими домовладениями. Рынок этот все еще свободен от конкуренции. Но и работать на нем «частникам» пока, увы, непросто.

Типичный подъезд массового жилого дома. Деревянная облупившаяся дверь. Сломанный кодовый замок. Лампочки горят, в лучшем случае, на первом и последнем этажах, на стенах — надписи приличного, а чаще не очень, содержания. Ну, а под лестницей мирно посапывает не совсем трезвое лицо без определенного места жительства, изрядно «озонирующее» атмосферу. Страшно? А то! Но, к сожалению, для многих российских городов это привычный пейзаж.

Уровень сервиса — соответствующий. Прорвало трубу? Сантехник явится не раньше, чем через сутки. Закоротило проводку? Сидите без электричества и ждите. Электрик придет «как только, так сразу». После этого уже никто не удивляется ни упитанным крысам в подвалах, ни ржаво-оранжевым потекам на стенах, ни выбитым стеклам. Россия, конечно, движется к цивилизации. Но побродив по нашим многоэтажкам, начинаешь в этом сильно сомневаться.

Очевидно: проблема не в конкретных сантехниках и электриках. Среди них очень часто можно встретить вполне порядочных людей, которые умеют и любят делать свою работу. Все дело в структуре и логике существования нынешней российской системы ЖКХ, которую вот уже много лет пытаются демонополизировать, но все больше на словах. Увы, несмотря на все громкие заявления о грядущей реформе отрасли, дело с мертвой точки почти не сдвинулось. Основная причина, конечно, в засилье на рынке управления жилой недвижимостью профессиональных по факту, но не по сути игроков — муниципальных дирекций единого заказчика и жилищно–эксплуатационных контор.

На российском рынке управления жильем никакой конкуренции сегодня нет вообще. Это поле плотно оккупировано пресловутыми и абсолютно аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами. Налицо пережитки плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Зачем? Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.

Все уверены: ситуация может существенно улучшиться с приходом частных управленцев. На рынке появится конкуренция, а товарищества собственников жилья (ТСЖ) будут иметь право заключать и расторгать договоры с управляющими компаниями. Вопрос лишь в том, придут ли частные компании на этот рынок. И если придут, то когда и как?

Надежды юношей питают

По оценкам аналитиков маркетингового агентства Step–by–Step, емкость рынка жилищно–коммунальных услуг в жилом секторе Москвы составляет сегодня 33 миллиарда рублей (около 1 миллиарда евро), а для обслуживания этого сектора на конкурсной основе привлечено 2 400 предприятий различных форм собственности, в том числе 2 100 малых предприятий. Впрочем, продолжают авторы исследования, финансовый анализ московских предприятий, работающих в сфере ЖКХ, показал, что 25% из них убыточны, а 25% находятся на уровне нулевой прибыли.

Однако, возражает генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина, это не значит, что бизнес вообще не рентабелен. И то обстоятельство, что в крупных и известных девелоперских компаниях управление недвижимостью является дотационной частью бюджета, демонстрирует лишь непрофильный характер этого направления бизнеса. По мнению Крыминой, невысокая рентабельность управляющего подразделения девелоперских структур связана с тем, что у них просто «не хватает активности»: «Оптимизация использования ресурсов позволяет вывести убыточные фирмы, как минимум, на безубыточный уровень деятельности и двигаться дальше в сторону получения прибыли. Внедрение процессного подхода к управлению недвижимостью открывает новые перспективы улучшения качества услуг и снижения затрат на поддержание удовлетворительного технического состояния управляемых объектов. Формирование соответствующего общему брэнду девелопера имени управляющего (вложения в рекламу, пиар) также необходимы, чтобы обеспечить достаточную динамику развития компании в целом».

Очевидно: прибыль, которую получают девелоперы от управления построенными домами, в большинстве случаев во много раз ниже дохода от реализации инвестиционных проектов. Однако застройщикам выгодно держать свою, пусть и убыточную, управляющую компанию, дабы предоставлять «полный спектр услуг». Зачастую управление своими объектами дает девелоперу возможность скрыть допущенные при строительстве здания огрехи, по крайней мере, на первых порах.

В целом же этот сегмент рынка остается весьма интересным для частных предприятий. Особенно после вступления в силу нового Жилищного кодекса, который предписывает владельцам квартир определиться наконец–то с формой управления домом. Пугает же тех, кто пока со стороны облизывается на этот бизнес, одно существенное обстоятельство: право выбора управляющих организованным жильцам, действительно, предоставлено. Но вот воспользуются ли им собственники жилья, пока неизвестно (все очень похоже на ситуацию вокруг пенсионных накоплений: миллионы граждан, испугавшись частных фондов, доверили свои накопления государству). По данным социологических опросов, пока лишь мизерное число жильцов определилось с будущей формой управления. А времени осталось немного. Наблюдатели сожалеют: власти слишком вяло продвигают очередной законодательный императив. В итоге на вопрос «Чего вы ждете после первого марта в сфере ЖКХ?», большая часть опрошенных отвечает: «А что будет–то?»

— Осталось менее трех месяцев. Однако не только жильцы, но и муниципальные власти до сих пор слабо представляют себе, как реализовать эту норму нового Жилищного кодекса, — говорит Валерий Мищенко, руководитель проектно–аналитического отдела инвестиционно–строительного холдинга Rodex Group.

Право выбора предоставлено. Но знают о нем лишь единицы. Что будет с теми, кто не примет никакого решения? Ответ очевиден: то же, что было с «письмами счастья» в начале пенсионной реформы. Государство возьмет на себя право принимать решения. И все дома, владельцы которых не сделали свой выбор, автоматически перейдут в управление преобразованным ДЕЗам и ЖЭКам.

— Ждать, что на рынке управления жилой недвижимостью ситуация кардинально изменится, не стоит. Ввиду неосведомленности граждан и отсутствия мощной рекламной поддержки со стороны государства жильцы просто не успеют сделать свой выбор. А это приведет к тому, что функции управляющих компаний будут распределять чиновники, — уверяет генеральный директор компании «Сервисные Технологии» Олег Брянов. «Доверие людей к новым решениям власти подорвано, — добавляет Евгений Якубовский, генеральный директор компании «Новая Площадь Property Management». — Небогатый существующий опыт создания ТСЖ тоже не слишком успешен. Просветительская работа ведется слабо, система ДЕЗов заинтересована в сохранении сложившейся ситуации, а частные управляющие компании только набирают опыт».

Отсутствие государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи, которые являются активными противниками нововведений. Оно и понятно: их директора не готовы расстаться со своей кормушкой. Ведь помимо того, что к ним стекаются платежи от квартиросъемщиков, часть из которых смело можно «попилить», отрасль ЖКХ сегодня является еще и дотируемой со стороны государства. Приток средств идет с двух сторон, а уж куда они уходят после попадания в руки ДЕЗов — догадаться не сложно. Но конкурировать на равных с «частниками» госуправляющие все равно не смогут.

По словам Евгения Якубовского, ДЕЗы и ЖЭКи ведут активную антиагитацию: «Они настраивают собственников, что с приходом частных компаний жильцов заставят платить 100%. На самом деле надо понимать, что УК — не просто частный ДЕЗ, это гораздо более многопрофильная и гибкая структура, способная предоставлять более качественные услуги по расценкам не выше государственных».

На языке цифр

Сколько нужно денег, чтобы стать управдомом? Для начала понадобится бизнес–план, который обойдется в $5 тысяч, регистрация предприятия — 300, разработка сайта и полиграфии — еще $5 тысяч, аренда офиса 50 кв. м — по $400 за метр, то есть $20 тысяч в год. Его комплектация мебелью и оргтехникой — еще 4 тысячи. Команда менеджеров стартовая — $10 тысяч в месяц. Еще по такой же сумме уйдет на самый скромный рекламный бюджет и типовую регламентацию бизнес-процессов верхнего уровня.

Далее затраты уже идут непосредственно на вход на объект: на один дом приходится порядка 4 тысяч, еще 1 тысяча будет потрачена на популистские меры (по сути, реверанс жильцам — поставить кодовый замок, покрасить стены в подъезде). Идеально собрать в первый год 5 домов. Если дом дает $2 тысячи валового дохода в месяц, то при стоимости входа в 4 тысячи он начинает приносить прибыль с третьего месяца работы.

Итого будет потрачено: стартовые $25 тысяч , постоянные издержки за год — 150 тысяч, вход на 5 домов — 20 тысяч, ну и еще 20 тысяч хорошо бы отложить на непредвиденные расходы. Во второй год хорошо бы получить еще 5 домов. Итого — 10. Если домов останется 5, то структура убыточная.

Каждый дом приносит по 2 тысячи в месяц, следовательно, в год с 10 домов имеем 240 тысяч при издержках в $150-175 тысяч в год. Таким образом, видно, что при управлении пятью домами издержки превысят доход, а при десяти — появится прибыль.

В целом, вложить нужно $220-230 тысяч. Оптимистичный срок окупаемости — 5 лет, а вообще лучше планировать 6–7 лет, учитывая возможные сбои.

Берем объект!

Перспектива выхода на этот рынок частных управляющих жестко увязана с ответом на вопрос, где взять те самые объекты, которые могут обеспечить должный уровень дохода. Оксана Крымина полагает, что компаниям, желающим получить подряды на управление, необходимо комплексно вкладываться в продвижение своего имени на рынке. Но это затраты, отсутствие внятных перспектив и, в целом, «длинная игра».

Впрочем, одних вложений в собственное имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар–поддержку самой услуги, о которой ныне мало кто знает. И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного («раз бизнес, значит, воровать будут») на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд. А пока сама услуга не популярна, то и вложения в «имя» вряд ли оправданы.

Другая проблема — низкая доходность управления массовым жильем. Ведь именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний. Сегмент элитных новостроек поделен ныне между крупными участниками рынка, и доступ на него практически закрыт. В бизнес–классе лазейки есть, но все равно большая часть домов эксплуатируется «дочками» девелоперов. Впрочем, даже если и удастся получить в управление высококлассный объект, не факт, что небольшая компания справится с эксплуатацией современных инженерных систем, которыми такие здания оснащены. «Менее затратным сегментом для УК являются дома, построенные в 90–е годы, не имеющие столь технически насыщенной «начинки», как современные элитные постройки», — говорит генеральный директор компании «Управление по эксплуатации и ремонту» Андрей Шаров. Зато в сегменте эконом–класса небольшие частные УК как раз в состоянии «подвинуть» ДЕЗы и ЖЭКи. Да и справиться с такими домами не сложно. Но, увы, пока это не выгодно самим «частникам». «Эксплуатация недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности, — признает Андрей Шаров. — Привлекательной же работа на рынке жилья эконом–класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес».

По словам Евгения Якубовского, проще всего получить первые объекты по договоренности с застройщиками, которые готовы передать управленческие функции сторонней компании. «В случае нового строительства (а значит, отсутствия необходимости проводить в ближайшее время капремонт), эксплуатирующей компании нужны средства в объемах бюджета на один месяц. На 50 000 квадратных метров жилья нужно примерно 1 миллион рублей. Дальше компания будет существовать благодаря регулярным платежам за предоставляемые услуги», — делится своими расчетами Якубовский.

Есть и другие проблема — большое число неплательщиков (лишь 50–70% жильцов в России своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги) и изношенность инженерных систем в старых зданиях. «В случае с жильем эконом–класса в первую очередь для эксплуатирующих компаний интересны новостройки — дома с невысокой степенью износа, а также, желательно, не единичные объекты», — констатирует Евгений Якубовский.

Олег Брянов напоминает еще об одной проблеме: «Прежде чем определяться с выбором УК, в каждом доме необходимо создать субъект — кондоминиум. Для этого следует организовать ТСЖ, то есть создать инициативную группу и обойти всех жильцов. И сделать это довольно затруднительно». А жильцы — они жильцы и есть. Они далеко не всегда обязательны, вполне могут разъехаться, прогулять общее собрание, просто проигнорировать его… В итоге — выбор не сделан, решение не принято, а дом по–тихому переходит к одному из акционированных ДЕЗов. И все довольны. Кроме, разве что, жильцов. Но кому особо интересно их мнение? Тем более, сами виноваты…

Наконец, до сих пор значительная часть квартиросъемщиков пользуется льготами, которые должны были бы компенсироваться управляющей компании за счет бюджета. Однако, как отмечает Оксана Крымина, рассчитывать на эти деньги независимой УК не стоит. А если они и будут компенсированы, то в последнюю очередь.

Решением проблемы низкой доходности и недобора платежей для управляющей компании может стать получение права дополнительно использовать общие площади здания в коммерческих целях. «Если в домах много имущества общего пользования, а юридическое лицо (ТСЖ или УК) получает право заниматься, помимо обслуживания самого дома, еще и коммерческой деятельностью (размещать рекламу, сдавать землю и общие помещения в аренду), то данный бизнес вполне может быть рентабельным», — признает Валерий Мищенко. В целом же, средний уровень доходности УК оценивается в 15–30% в зависимости от класса дома и его характеристик.

Как начать?

Рискнуть и начать работу на этом рынке можно двумя способами: взять на себя полную эксплуатацию здания или же создать менеджерскую структуру, которая будет только «рулить» процессом и привлекать непосредственных эксплуатационников, применяя аутсорсинг.

В первом случае создается компания, в которую будут входить все непосредственно эксплуатационные подразделения, техника и штат обслуживающего персонала. Такой вариант требует высоких стартовых затрат, поскольку нужно технику — купить, сотрудников — нанять и с первого же месяца платить им постоянную зарплату. Но очевидно: создавать такую компанию, не имея гарантий получения объектов, нет смысла. Ведь, в конечном счете, все может не окупиться. Кроме того, такую форму работы есть смысл применять лишь тем компаниям, которые строят свою стратегию на управлении целыми микрорайонами, а не единичными объектами. В этом случае эксплуатационные расходы будут значительно ниже: затраты на приобретение техники и зарплату сотрудников, которые работают сразу на нескольких домах, распределятся по всем объектам.

Второй вариант — создание исключительно управляющей компании, которая занимается лишь распределением финансовых потоков, организацией работы, поиском объектов, а все технические функции отдаются на аутсорсинг. Старт такого бизнеса не потребует значительных финансовых средств. По словам Олега Брянова, можно обойтись всего–навсего зарплатой двух-трех ключевых менеджеров — все прочие затраты будут обеспечиваться из текущей прибыли компании. Но и у этого варианта есть свои недостатки: зависимость от подрядчиков, высокие аутсорсинговые цены… Однако не редки случаи, когда созданные подобным образом компании впоследствии обзаводились своими «дочками» и уже оказывали полный спектр услуг по управлению и эксплуатации жилых домов. Неплохо при этом зарабатывая.

Итак, шансы есть. Однако трудностей по–прежнему хватает. А ДЕЗы будут сопротивляться до последнего, не пуская на рынок превосходящих их по всем параметрам конкурентов. Впрочем, со временем реалии рынка возьмут свое. Скоро само госуправление зданиями будет восприниматься как атавизм, пережиток прошлого, но тогда и начать бизнес в этом сегменте будет труднее, чем сегодня, — из–за жесткой конкуренции.

— ЖЭКи, ДЕЗы и другие госструктуры «доживают» свой век, уступая место профессиональным объединениям, которые предлагают абсолютно иной уровень клиентского сервиса, — заключает Андрей Шаров. — Поэтому есть все основания утверждать, что рынок управления жилой недвижимостью из года в год становится все более и более профессиональным. Компании–новички не выдерживают жесткой конкуренции, им не хватает ни финансовых, ни имиджевых ресурсов, ни профессиональных навыков.

Из чего выбираем?

Согласно новому Жилищному кодексу, жильцам предоставлены на выбор три варианта управления домовладением: силами самих жильцов, самоуправление ТСЖ и привлечение частной управляющей компании. Каждый из них имеет как свои плюсы, так и минусы. В частности, первые два способа довольно рискованны, поскольку в обоих случаях жильем управляют непрофессионалы. Однако эту проблему можно решить.

— Зарабатывать деньги на самоуправлении домом можно при определенных условиях, — признает Валерий Мищенко (Rodex Group). — Для обеспечения нормальной его эксплуатации можно пригласить персонал из того же ЖЭКа, не столь значительно повысив заработную плату по сравнению с бюджетной ставкой. Если же дом не очень большой, то, возможно, имеет смысл объединиться с соседними домами, создав своего рода ассоциацию собственников жилья, для снижения эксплуатационных расходов.

Однако возникает вопрос: кого из жильцов уполномочить заниматься домом. «Всегда есть риск пригласить человека, который поддастся соблазну использовать общественные деньги на какие–то сомнительные цели. Да и не так уж много найдется желающих тратить свое время на решение подобного рода задач, — продолжает Валерий Мищенко. — Поэтому, я считаю, лучше все же приглашать профессиональные управляющие компании, которые могут предложить конкурентоспособные цены и профессиональные услуги».

Впрочем, участники рынка рассказывают, что иногда жильцы, выбравшие одну из форм самоуправления своим домом, в дальнейшем создают уже профессиональную компанию, которая начинает брать в управление другие объекты и становится заметным игроком на рынке. Так что хоронить на корню первые два варианта тоже не стоит!